In legibus magis simplicitas quam difficultas placet. (I.2.23.7)

W prawie podoba się bardziej prostota niż zawiłość.
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 marca 2022 r. dot. podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości | Newsletter GWLAW
2022-04-29

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 24 marca 2022 r., I SA/Gl 1465/21, w związku ze skargą na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w przedmiocie podatku od towarów i usług, uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną, przyznając rację skarżącej w zakresie braku podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości w stanie faktycznym i prawnym w skrócie jak poniżej.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami ani też żadnej pokrewnej działalności.
Działki będące przedmiotem orzeczenia Wnioskodawca nabyła na podstawie umowy darowizny od dziadka i ojca.
Wnioskodawca nie występowała o warunki zabudowy ani o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Gmina opracowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bez wniosku w tym zakresie Wnioskodawcy.
Następnie Wnioskodawczyni wydzierżawiła część nieruchomości w celach uprawy rolnej przez dzierżawcę.
Na wniosek Wnioskodawczyni, Zarząd Dróg Powiatowych wyraził zgodę na urządzenie zjazdu z drogi powiatowej na działkę, w której określił m.in. warunki dotyczące budowy zjazdu. Zjazd został wybudowany i odebrany. Wnioskodawczyni wskazała, że wniosek o urządzenie wjazdu był konieczny, albowiem Wnioskodawczyni nie posiadała wjazdu na działkę i w celu dostania się na działkę, musiała korzystać z wjazdu przysługującego ciotce (należącego do ciotki).
Na wniosek Wnioskodawczyni dokonano podziału działki na kilka innych działek.
Podział działki został dokonany celem sprzedaży lub wynajęcia poszczególnych nieruchomości (działek) i tym samym uzyskania finansowania na leczenie i utrzymanie Wnioskodawczyni.
Mając na uwadze planowaną sprzedaż/wynajem, Wnioskodawczyni zawarła umowy z pośrednikami nieruchomości.
Następnie Wnioskodawczyni sprzedała 2 działki. Tylko jedna z transakcji została zawarta dzięki współpracy z biurem pośrednictwa, drugą działkę Wnioskodawczyni sprzedała we własnym zakresie, bez pomocy pośrednika. Obydwie transakcje zostały dokonane na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
Obecnie, za pośrednictwem biura nieruchomości, Wnioskodawczyni planuje dokonać dalszej sprzedaży poszczególnych, ww. wyodrębnionych działek. Zgodnie z założeniami, sprzedaż ta będzie dokonywana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w szczególności nieprowadzących jakiejkolwiek działalności budowlanej lub deweloperskiej. W związku z omawianą sprzedażą, Wnioskodawczyni podkreśliła, że w czasie posiadania przedmiotowych działek nie ponosiła żadnych nakładów na uzbrojenie działek, w tym nie dokonywała jakichkolwiek ulepszeń związanych ze ściśle określoną sprzedażą. Wnioskodawczyni samodzielnie występowała w postępowaniu o wydzielenie działek, w jej imieniu nie działał żaden z kupujących, nie udzielała nikomu pełnomocnictwa do reprezentowania jej; podobnie rzecz się miała w postępowaniu o wyłączenie części gruntów z produkcji rolnej. Nie występowała ona również o żadne pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych i przyłączeniowych dla działek itp.
WSA orzekł, iż powyższe działania nie są jednak traktowane przez Wnioskodawczynię jako działania nakierowane na maksymalizacje zysków, ale działania związane z racjonalnym gospodarowaniem własnym majątkiem nieruchomym, w tym rozporządzaniem tym majątkiem na cele prywatne (osobiste).
Wnioskodawczyni wyjaśniła, że cena z tytułu sprzedaży działek zostanie przeznaczona na jej cele osobiste: m.in. zdrowotne i mieszkaniowe. Wnioskodawczyni podkreśliła, że nie przeznaczyła i nie planowała ani nie planuje przeznaczyć środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży działek na jakąkolwiek inwestycję związaną z dalszym obrotem nieruchomościami, ich zarządzaniem, czy też prowadzeniem jakiejkolwiek inne działalności.
Działki te przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane na cele prywatne. Wnioskodawczyni nie zamierza uatrakcyjniać ww. działek, sprzedaje je w takiej formie w jakiej są obecnie. Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Jedyne dotychczas podjęte działania to ofertowanie sprzedaży za pośrednictwem biura sprzedaży, Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza podejmować innych działań marketingowych.
Co do zasady działki te nie będą stanowiły terenów zabudowanych. Wyłącznie na jednej z działek są pozostałości po częściowo rozebranej stodole, która do momentu sprzedaży będzie całkowicie rozebrana. Wnioskodawczyni nie wyklucza przy tym, że w ramach negocjowania warunków sprzedaży ustali z nabywcą, iż to on we własnym zakresie dokona ww. rozbiórki, jednak na chwilę obecną Wnioskodawczyni nie jest w stanie jednoznacznie określić takich warunków. Wnioskodawczyni podkreśla jednak, że jeżeli ona będzie dokonywała rozbiórki to nie celem maksymalizacji zysków ze sprzedaży i uatrakcyjniania działki, lecz ze względu na konieczność rozbiórki z uwagi na zagrożenie zawaleniem (tzw. katastrofą budowlaną). Pozostałe działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią tereny niezabudowane.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy dokonane lub planowane transakcje sprzedaży działek będą podlegały opodatkowaniu VAT, a tym samym czy Wnioskodawczyni przy sprzedaży majątku prywatnego jest uznawana za podatnika podatku od towarów i usług?
W ocenie Wnioskodawczyni, dokonując zbycia działek (oraz darowizny udziałów w niektórych działkach), tj. sprzedaży niezabudowanych działek na cele budowalne, powstałych na skutek podziału nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawczyni, nie będzie ona działała w charakterze podatnika podatku VAT. Czynności tej, zdaniem Wnioskodawczyni, nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu VATU, a tym samym sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W zaskarżonej interpretacji organ interpretacyjny stwierdził, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe, z czym nie zgodził się WSA, który na tle wszelkich okoliczności faktycznych i prawnych przedmiotowej sprawy, uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną i przyznał rację skarżącej.

Porównaj wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 2022 roku – II FSK 1837-38/19 i II FSK 1854-15/19 dotyczące podatku dochodowego przy sprzedaży działek powstałych z podziału innej działki.
Mając na względzie przykładowo analizowany powyżej wyrok WSA i chociażby przywołane powyżej wyroki NSA, należy pamiętać aby zawsze przy ustalaniu czy dana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, podatkiem dochodowym, każdą transakcję rozpatrywać indywidulanie i oceniać w kontekście okoliczności danej konkretnej sprawy.

autor: radca prawny Luiza Kwaśnicka